۴-۴-۲-۱ کلیات
۴-۴-۲-۱-۱: رعایت مقررات این قسمت در مورد حداکثر مساحت و ارتفاع مجاز ساختمانها از لحاظ تامین اهداف این مبحث الزامیست. چنانچه در هر طرح توسعه و عمران شهری مصوب، محدودیتهای بیشتری برای ارتفاع و مساحت تعیین شده باشد، آن مقادیر در حوزه طرح مذکور ملاک عمل قرار میگیرد.
مبنای محاسبه ارتفاع ساختمان، فاصله قائم تراز متوسط کف معبر مجاور تا متوسط ارتفاع بام شیبدار و یا بالاترین نقطه جانپناه الزامی در بامهای مسطح است.
۴-۴-۲-۱-۲: در بافتهای تاریخی مصوب، محدودیت ارتفاع و اندازه های بنا باید طبق ضوابط مورد تأیید سازمان میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری در نظر گرفته شود.
۴-۴-۲-۲محدودیت کلی مساحت و ارتفاع
۴-۴-۲-۲-۱ارتفاع مجاز گروه های ساختمانی
حداکثر ارتفاع مجاز گروه های ساختمانی بر حسب تعداد طبقات آنها، از نظر این مبحث مطابق مقادیر تعیین شده در این قسمت است، مگر آنکه به دلیل شرایط خاص اقلیمی و یا نوع تصرف یا ساختار بنا، مقادیر دیگری برای ارتفاع مجاز ساختمانها در طرحهای مصوب توسعه و عمران شهری یا در مقررات اختصاصی تصرفها تعیین شده باشد.
مبنای محاسبه ارتفاع ساختمان، تراز متوسط کف معبر مجاور، تا متوسط ارتفاع بام شیبدار یا بالاترین نقطه جانپناه در بامهای مسطح است.
آ- در گروه های ساختمانی ۱، ۲ و ۳ (در حالت یک طبقه)، در ساختمان های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، ۵.۳۰ متر و در ساختمان های فاقد آن ۴.۱۰ متر.
در گروه های ساختمانی ۱، ۲ و ۳ (در حالت دو طبقه)، در ساختمان های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، ۸.۵۰ متر و در ساختمان های فاقد آن ۷.۳۰متر.
ب- در گروه های ساختمانی ۴ و ۵ (در حالت سه طبقه)، در ساختمان های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، حداکثر ۱۱.۷۰متر و در ساختمان های فاقد آن حداکثر ۱۰.۵۰ متر.
در گروه های ساختمانی ۴ و ۵ (در حالت چهار طبقه)، در ساختمان های دارای زیرزمین با پنجره نورگیر از نما، حداکثر ۱۴.۹۰ متر و در ساختمان های فاقد آن حداکثر ۱۳.۷۰ متر.
پ- در گروه های ساختمانی ۶ و ۷ (پنج تا هفت طبقه یا تا ارتفاع ۲۳ متر) و گروه ۸ (با ارتفاع بیش از هفت طبقه یا بیش از ۲۳ متر)، به تناسب تعداد طبقات و سایر ضوابط و مقررات قانونی.
۴-۴-۲-۲-۲ارتفاع و مساحت مجاز بر اساس گروه های تصرف
ارتفاع و مساحت تصرفها باید بر اساس نوع ساختار و وضعیت استقرار ساختمان در زمین با محدودیتهای تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملی ساختمان برای گروه های تصرف، منطبق باشد.
محدودیتهای مساحت ساختمان، بخشی از ساختمان یا فضا، بر پایه سطح تصرف مورد نیاز به ازای هر نفر (واحد سطح تصرف)، که در مبحث سوم مقررات ملّی ساختمان تعیین شده است، محاسبه میگردد.
۴-۴-۲-۳ افزایش مجاز ارتفاع و مساحت
۴-۴-۲-۳-۱: در صورت افزایش ارتفاع بیش از حدود تعیین شده برای گروه های ساختمانی در بند ۴-۴-۲-۲-۱، دریافت مجوز از شهرداری و سایر مراجع صدور پروانه ساختمان بدین منظور الزامیست.
۴-۴-۲-۳-۲: افزایش تعداد طبقات و مساحت ساختمانها بیش از حداکثر مجاز تعیین شده در بند ۴-۴-۲-۲-۲ مجاز نیست، مگر آنکه با شرایط تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملّی ساختمان برای افزایش مجاز آنها در برخی تصرفها انطباق یابد.
۴-۴-۲-۴ مساحت میان طبقه ها
میان طبقه ها در صورت انطباق با تمام شرایط زیر جزو اتاق یا فضای زیرین خود محسوب شده و مساحت آن به عنوان بخشی از مساحت آن اتاق یا فضا قابل محاسبه است. چنین میان طبقه هایی نباید در احتساب تعداد طبقات مجاز ساختمان منظور شوند:
آ- اندازه ها، ارتفاع و مساحت میان طبقه به تنهایی با حداقل الزامات تعیین شده برای یک اتاق یا فضا با تصرف فضای مرتبط با آن منطبق باشد.
ب- سایر الزامات تعیین شده در این مبحث و سایر مباحث مقررات ملّی ساختمان از جمله برای نورگیری، تهویه، ایمنی، بهداشت، گرمایش و سرمایش مناسب در آن رعایت شده باشد.
پ- مساحت میانطبقه از یک سوم مساحت طبقه زیرین آن یا مقادیر تعیین شده در مقررات یا ضوابط اختصاصی تصرفها بیشتر نباشد.
در صورت عدم انطباق مشخصات میانطبقه با الزامات مذکور، جزو اتاق یا فضای مربوط به حساب نیامده و باید هر دو به عنوان فضاهایی مستقل تحت تصرفهایی در نظر گرفته شوند که با مجموعه الزامات آن تصرف انطباق دارند.
۴-۴-۲-۵ مساحت طبقات زیرزمین
۴-۴-۲-۵-۱: در صورت استفاده از زیرزمین به عنوان فضای اقامت یا اشتغال در انطباق با الزامات قسمت ۴-۵-۲-۴ و ضوابط طرحهای مصوب توسعه و عمران شهری، مساحت آن جزو مساحت تصرف مورد نظر در ساختمان محسوب میشود.
۴-۴-۲-۵-۲: در صورت عدم انطباق مشخصات زیرزمین با شرایط بند ۴-۴-۲-۵-۱، چنانچه مساحت و سایر مشخصات زیرزمینها با الزامات و محدودیتهای تعیین شده در مبحث سوم مقررات ملّی ساختمان منطبق باشد، ایجاد آنها از نظر این مقررات مجاز بوده ولی نباید از آنها برای اقامت و اشتغال استفاده نمود. در این حالت مساحت زیرزمین در محاسبه مساحت مجاز کل ساختمان منظور نمی شود، مگر آنکه در طرحهای توسعه شهری و سایر ضوابط شهرسازی مصوب، محدودیت بیشتری برای سطح اشغال و مساحت زیرزمینها تعیین شده باشد که در این حالت، آن محدودیتها در حوزه طرحهای مذکور ملاک عمل خواهد بود.
